Las personas que opten por invertir en proyectos de bienes raíces deberán tomar en cuenta una serie de indicadores de rentabilidad que les ayudarán a seleccionar la mejor alternativa de inversión. Una decisión importante será definir la estrategia de inversión y su horizonte de tiempo: si será para una rápida realización (construir y vender) o si se llevará a cabo bajo un esquema patrimonial (construir y operar en el tiempo).
Construir y Vender
En un proyecto inmobiliario, cuya estrategia es generar rentabilidad mediante la construcción y venta de unidades, conseguir el retorno del capital invertido en el menor tiempo posible con la más alta tasa de rentabilidad se vuelve el objetivo. Esto se logra administrando parámetros de valor, tales como los márgenes que se obtienen sobre el costo y los ingresos del proyecto, sin descuidar la rápida realización de las ventas según los niveles óptimos de absorción. En mención a la estructura de capital del proyecto, y en países como el nuestro donde se presenta esta ventaja, el vender unidades durante la etapa de planeación y construcción ayuda en gran medida a la rentabilidad del inversionista, pues utiliza menores niveles de capital y deuda y por ende disminuye el riesgo de la inversión.
Entre mayor sea el riesgo de ejecutar un proyecto inmobiliario en términos de los niveles de endeudamiento, duración del desarrollo, escenario macroeconómico, seguridad, entre otros, mayor deberá ser el nivel de retorno requerido por los socios. De igual manera, no se podrá descuidar el tiempo que se requiere para llevar a cabo la gestión de la inversión durante su ciclo de desarrollo, y créanme: habrá retos muy importantes que resolver.
Indicadores de rentabilidad
Toda inversión inmobiliaria concentra su rentabilidad en el flujo de efectivo (cash flow) del proyecto, en el tiempo, y en la ganancia que se va a lograr una vez pagados todos los costos y gastos inherentes al mismo.
Los siguientes métricos son los mas comúnmente utilizados en bienes raíces para evaluar si los proyectos propuestos representan una buena inversión:
- Cash-on-cash: forma simple de medir el retorno sobre el capital empleado de los socios. Se consigue dividiendo el flujo obtenido sobre el capital de inversión.
- Retorno sobre Capital (ROE): representa la utilidad neta resultante expresada en porcentaje del capital invertido. Además es común ver este indicador expresado como ratio o multiplicador; es decir, el número resultante de dividir el capital total resultante del socio sobre su capital original.
- Tasa interna de Retorno (TIR): es el indicador de rentabilidad del proyecto o del capital de los inversionistas. Toma en cuenta los flujos de efectivo en el tiempo, descontando éstos al presente; el factor del tiempo en los flujos influye mucho en los resultados de este indicador.
- Valor Presente Neto (VPN): representa el valor presente de los flujos netos de un proyecto. Al descontar los flujos de efectivo al valor presente se utiliza la tasa de descuento, que equivale a la tasa de rentabilidad requerida de retorno por los inversionistas.
Inversión Patrimonial
En el caso de inversiones patrimoniales, en las cuales los proyectos se planean bajo un esquema operativo de largo plazo, los factores de rentabilidad se vuelven otros. Generadores de valor como los niveles de renta, la tasa de incremento en los ingresos anuales, los porcentajes de ocupación, y los gastos de operación, se vuelven factores muy relevantes durante el periodo operativo de un inmueble.
Los métricos para evaluar una inversión patrimonial tienen que ver con una proyección de largo plazo de los flujos que se obtienen periódicamente, más un cálculo en el valor residual o de salida del activo. Es por esta razón que los supuestos que se formulen en una etapa de preplaneación deben ser lo más apegados a la realidad, además de que deben establecerse los escenarios de sensibilidad adecuados.
Es muy común que en la evaluación de proyectos patrimoniales se utilice la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). La TIR nos ayudará a entender el rendimiento sobre el capital invertido durante el ciclo de vida de la inversión, asumiendo que los flujos que se obtienen se reinviertan a la misma tasa. El VPN será aquella prueba que le aplicaremos a la inversión, ya que al obtener un resultado positivo, nos indicará que estamos por arriba de la tasa requerida de retorno, y podremos seguir adelante con el proyecto. Generalmente, los cálculos de proyecciones se hacen a cinco y diez años, y se estima un valor residual al final de cada análisis con base en un valor que considera una tasa de capitalización de los flujos futuros (múltiplo de salida).
Para lograr un buen rendimiento en el proyecto, se deberán estudiar con detenimiento los fundamentos del mercado en cuanto a los valores de arrendamiento y ritmos de absorción, buscando siempre mantener flujos positivos en el periodo operativo que ofrezcan una buena rentabilidad.
En la mayoría de las ocasiones, una inversión en proyectos inmobiliarios en México resulta ser muy rentable en el tiempo, y generalmente esto tiene que ver con que el crecimiento en el valor del activo (patrimonio) tiende a ser superior en comparación a inversiones alternativas; esto aunado a que el incremento en el valor de la tierra en el país es muy alentador, y los incrementos que suceden en los costos de construcción tienden a una alza considerable en el tiempo.
Siempre será importante tomar las decisiones más inteligentes en los temas de desarrollo e inversión de alguna propiedad. Para invertir sólo en los mejores proyectos se necesita disciplina, trabajo duro, e investigación.
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