La integración es una tendencia en el desarrollo humano. Así como en la tecnología, el minimalismo en los diseños y los costos produjo que un simple celular hiciera redundantes teléfonos, calendarios, relojes, calculadoras e incluso computadoras, esto se reitera a su manera en el resto de nuestro quehacer. Concentrar varias funciones en un lugar luce como el camino natural porque invita a la optimización y la economía de los recursos.
El patrón no le es ajeno a los bienes raíces. El término de usos mixtos se aplica a los desarrollos que ofrezcan más de un uso o sirvan a más de un propósito. Esta clase de proyectos combinan diferentes componentes en un solo sitio: hoteles, oficinas, departamentos, comercios, instalaciones industriales y hasta parques temáticos, pistas de esquí y patinaje, marinas, parques y plazas públicas.
Sus dimensiones varían desde un edificio de tres niveles con comercio en la planta baja y departamentos en las superiores, hasta comunidades de múltiples edificaciones con tiendas, oficinas, clínicas y multifamiliares.
En la actualidad, el movimiento alcista de usos mixtos es claro. Los millennials empujan cada vez más la visión de vivir y trabajar cerca de los servicios y comodidades de su preferencia. El envión generacional ha abonado el terreno para estos desarrollos, que florecen principalmente en ciudades donde el costo de la tierra es elevado pero los servicios son asequibles.
En suma, la visión detrás de estos proyectos es la de integrar comunidades en lugares únicos, donde la gente pueda habitar, trabajar y además realizar sus compras y seguir con su rutina diaria de manera más cómoda.
Retos
Ahora bien, proyectos de esta naturaleza significan una mayor complejidad en su diseño, construcción y operación.
La combinación de usos conlleva un racimo de problemas adicionales para el desarrollador: la solución y operación de los distintos accesos, circulaciones interiores, asuntos de seguridad, empleo de estacionamientos y ruido entre componentes comerciales y residenciales, entre otros. Así, nos será de suma importancia incorporar equipos con experiencia en la resolución de estos factores.
De cara al residente, el ruido y la falta de control de acceso inherentes a una zona comercial pueden representar barreras para su confort y seguridad.
Ventajas
La cercanía es un bálsamo en ciudades extensas y de tráfico rampante. Un desarrollo de usos mixtos lleva implícito un estilo de vida de fácil tránsito entre la vivienda y los parajes comunes como la oficina, los centros comerciales, las cafeterías o los restaurantes.
Además, algunos proyectos mezclan alto diseño con gran flexibilidad en sus espacios, favorecen las rutas para el peatón y las bicicletas, aligeran la dependencia al coche, y en general promueven un sentido de comunidad.
Otra ventaja es el uso eficiente de la tierra, la infraestructura y los servicios. Si dispersáramos los componentes que conforman un desarrollo de este tipo, su construcción requeriría más terreno y mantenimiento. En cambio, cuando procuramos la densidad, la agrupación de residencias y comercios erigidos en vertical optimiza no solo los espacios sino el ahorro en los principales rubros de egresos: se comparten equipos, seguridad, servicios de limpieza, etcétera.
Por último, en términos de eficiencia, los estacionamientos compartidos ameritan su propia mención. Con la operación de usos diversos en distintos horarios pico, contamos con el potencial de sinergias como la repartición de cajones para oficinas en horas laborales y sitios de entretenimiento (cines, bares y restaurantes) en horarios nocturnos.
En resumen, los proyectos de usos mixtos…
• Estimulan la variedad en el diseño y las opciones para vivienda
• Promueven un desarrollo más óptimo y denso en terrenos compactos
• Reducen el uso de automóviles y contaminación
• Crean ambientes amigables al peatón, acortando las distancias entre los diferentes usos: vivienda, trabajo, comercio y recreación.
