Al día de hoy encontramos un creciente interés en el llamado pool de rentas. Mucha gente se pregunta ¿Qué es un pool de rentas? El término resulta ambiguo y como tal, no será posible encontrarlo en libros de inversión inmobiliaria, publicaciones de bienes raíces ni en el Internet.
Sin embargo, es posible encontrar evidencia del mismo a través de diversos casos de éxito a nivel mundial y nacional, en los que se hace mención al término. Pasemos entonces a clarificar, partiendo de nuestra experiencia, cómo funciona esta excelente herramienta de inversión.
Pool de rentas es un esquema de inversión inmobiliaria, en el cual una comunidad de propietarios se convierten en accionistas de un inmueble de acuerdo al monto de su inversión o bien, a su participación en metros cuadrados del total de un inmueble que a su vez es regido por una administración transparente. La titularidad de este inmueble pudiera variar entre oficinas, comercio, vivienda, uso mixto y muchos otros.
Teniendo clara esta definición, podemos adentrarnos al proceso que conlleva. El inversionista interesado en bienes patrimoniales, contando con la capacidad de comprar desde 50m2 (esto siempre dependerá del diseño del proyecto), debe concientizar que el esquema en un pool de rentas consta de la adquisición de una porción de un inmueble, por lo general un condominio.
El inversionista puede convertirse en socio fundador del inmueble. Esto garantizándose con su participación durante la primera etapa del proyecto, la cual puede ser con un pago de contado o mediante un enganche y pagos mensuales. Sin embargo, su participación aún puede darse durante las siguientes etapas del proyecto.
Una vez construido el inmueble, éste se registra en régimen de condominio, se escrituran las partes proporcionales de los socios y se inicia la renta integral de forma institucional. Durante el periodo de operación, el inversionista obtendrá ingresos por rentas de acuerdo a la ocupación del edificio, aunado a su proporción como socio dentro del mismo.
Es gracias a esta administración profesional de rentas, con un claro manejo de cuentas y gobierno corporativo, que se establecen varios objetivos claros, como:
• Comercializar el inmueble de forma controlada, evitando la competencia desleal entre propietarios.
• Establecer un comité técnico de toma de decisiones, el cual apruebe presupuestos, vigile los ingresos, determine importes estimados de renta, califique los posibles inquilinos, etc.
• Llevar el control administrativo integral; cobranza, ingresos, egresos, repartición de utilidades entre los propietarios correspondientes.
Los beneficios al inversionista resultan diversos. Al entrar a un pool de rentas se tiene una seguridad de inversión y de ingresos aún cuando el espacio no se encuentre rentado. Se reciben utilidades proporcionales del total de renta del inmueble, se disminuyen costos de mantenimiento, tanto fijos como variables, hasta en una tercera parte en comparación a los costos generados bajo un propietario independiente, y por último, desaparecen la preocupación de rentar o administrar su inmueble, ya que estará siendo administrado por profesionales, quienes le otorgarán su cheque mensual y generarán una plusvalía considerable.
Existen varias opciones para los retornos de inversión, en este caso aconsejamos ampliamente dos modelos de negocio planeado previamente calculados. La primera se plantea durante un periodo prolongado de tiempo con el objetivo de lograr una madurez de rentas a corto plazo manteniéndola en beneficio del propietario.
La segunda y más recomendada, es el estructurar las rentas a un número determinado de años para al llegar a su óptima madurez, colocar el inmueble dentro de un Fondo Institucional o Fibra ofreciendo al inversionista un rendimiento superior al promedio del mercado.
