Bienes raíces comerciales
El mercado inmobiliario comercial de 31.6 trillones de dólares se enfrenta a una avalancha de deudas que vencen, a tasas mucho más altas.
Ha terminado una era de deuda barata que ayudó a elevar los precios de hoteles, edificios de oficinas y otras propiedades comerciales a nuevas alturas.
Los clientes de financiamiento han visto cómo las tasas hipotecarias prácticamente se duplicaron en 2022, desde los mínimos del 3% en países como Estados Unidos. Ello como consecuencia de la lucha contra la inflación emprendida por la Reserva Federal, lo que podría amenazar el trabajo a muchas personas.
Los costos de financiamiento más altos que ya eran una preocupación en 2022, se han agudizado con el vencimiento de miles de millones de dólares en hipotecas comerciales más antiguas.
Además de los problemas, las grandes empresa tech como Meta, en las últimas semanas se han retirado de arrendamientos de oficinas.
Los propietarios tienden a incumplir cuando la deuda vence y el financiamiento se agota, una situación que puede incrementarse cuando cae el flujo de efectivo o el valor de una propiedad.
Es probable que el valor de las propiedades caiga en los próximos 12 a 24 meses pero en un entorno en el que los flujos de efectivo son buenos, no creo que los prestamistas vendan propiedades en dificultades en un mercado volatil.
El regreso a la oficina
Los planes de regreso a la oficina se desvían con la realización de un ecosistema económico y ambiental más grande en juego. Durante dos años y medio, la mayoría de nosotros trabajamos desde casa.
Ha cambiado la forma en que pensamos sobre la oficina, la idea de trabajar en espacios colaborativos e incluso del concepto mismo del trabajo.
El regreso a la oficina sigue siendo un tema polemico, pero ha desencadenado ideas completamente innovadoras, como cerrar la oficina por períodos de tiempo para ahorrar costos de energía.
De hecho, Covid 19 abrió todo este nuevo debate como nunca antes había ocurrido. Piensa sobre esto. El viernes es uno de los días de menor concurrencia a las oficinas de las empresas. Imagina que a finales de 2023 las empresas cierren la oficina el viernes y ahorren energía hasta el lunes. Eso podría reducir tres días de facturas de energía, incluido el fin de semana.
También hemos visto extensos experimentos con la idea de semanas laborales de cuatro días en Gran Bretaña en las que no hubo pérdida de productividad.
En 2023, el debate sobre el regreso a la oficina cambia radicalmente con una nueva lógica (el ahorro de energía). Son nuevas ideas como los viernes en casa y una semana laboral de cuatro días, que ha sido adoptada ya oficialmente en países como Bélgica.
Hay que prepararse para una revolución en la forma en que pensamos sobre el trabajo. Hay que pensar en el trabajo de manera muy diferente en este 2023.
Y ello no solo abarca a lo que ocurre dentro o fuera de la oficina. También se han sacudido las mismas tradiciones del viaje diario al trabajo en formas que aún no hemos calculado por completo.
La oficina es ahora un objeto en movimiento. Por lo tanto, las empresas deben mudarse a donde es probable que estén los colaboradores. Tienen que estar preparadas para adaptarse e invertir mucho para aprender y hacer negocios en 2023.
Segmento residencial
Los precios de las casas en mercados como EUA estaban subiendo a un nivel rápido e insostenible y mas por el interés de grupos institucionales de real estate que en los últimos 10 años se dedicaron a comprar masivamente propiedades de casas residenciales del tipo “single home” a niveles nunca antes vistos. Los inversionistas institucionales impactan los mercados fuertemente a la alza o baja ya que son los primeros en salir corriendo cuando ven señales negativas creando grandes movimientos en los precios de las unidades del mercado.
Por lo tanto, la desaceleración de los precios de la vivienda que estamos viendo debería ayudar a alinear los precios más estrechamente con los alquileres y otros fundamentos del mercado de la vivienda.
Eso es algo bueno. A largo plazo, lo que necesitamos es que la oferta y la demanda se alineen mejor para que los precios de la vivienda suban a un nivel y un ritmo razonables. Esa es la fórmula para que la gente pueda comprar de nuevo su vivienda. De hecho el precio promedio de una casa en EUA aumentó de un promedio de $150,000 dólares en el 2012 a casi $400,000 en el 2022, prácticamente se triplicaron los precios.
“Probablemente en el mercado de la vivienda tengamos que pasar por una corrección para volver a ese lugar”, dijo el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell. “Está difícil la corrección, pero debería volver a equilibrar mejor el mercado de la vivienda”.
Esa “difícil corrección de la vivienda” ya ha visto al mercado de la vivienda de Estados Unidos pasar de la inflación al modo de deflación.
Proptech
Las empresas de proptech respaldadas por capital de riesgo recaudaron $19.8 billones de dólares en 2022, un 38% menos que en 2021. La política monetaria del gobierno afecto las inversiones aumentado drásticamente el costo de oportunidad del capital y la tasa requerida de inversión.
Las inversiones de capital de riesgo (VC) en empresas de tecnología inmobiliaria (proptech) se debilitaron drásticamente desde los niveles récord de 2021. A nivel mundial, la asignación de capital en empresas proptech disminuyó un 38%, pasando de $32B USD en 2021 a $19.8B USD en 2022.
La narrativa en la industria proptech continúa cambiando junto con el entorno macro inmobiliario. Las organizaciones inmobiliarias han adoptado una posición más defensiva a medida que los founders e inversores navegan a través de un panorama cautelosamente conservador. La volatilidad del mercado sigue persistiendo debido a la política monetaria, el aumento de las tasas de interés y los temores de una eventual recesión.
Pensando positivo, las transacciones con tecnología se ejecutan con mayor diligencia y productividad, lo que deja a las empresas mas capital disponible. Los founders de startups capaces de armar modelos comerciales y de ingresos convincentes continuarán recaudando dinero, incluso en un mercado ajustado, con un enfoque en escalabilidad, retención y adquisición de nuevos clientes. Este año se prestará más atención a la calidad de los ingresos de estas empresas.
Riesgos de la inversión
Como conclusión, es importante invertir con cuidado y comprender los riesgos al realizar nuevas inversiones inmobiliarias y de otros instrumentos alternativos. El mundo está cambiando drásticamente y el futuro pinta algo incierto para este 2023.
Veamos como ejemplo el indicador NASDAQ que mide el precio promedio de las empresas de tecnología en USA, desde la ultima crisis del 2008 creció un poco mas de 1,600% por la compra de los inversores a su precio máximo, pero en el 2022 cuando empezó la crisis mas reciente hacia el día de hoy el indice a perdido casi un 40% de su valor.
Nadie predijo una inflación a niveles históricos. El posicionamiento de los inversores ahora parece bastante pesimista, pero si lo piensas bien, el hecho básico es que las economías fuertes, como la estadounidense, siempre crecen con el tiempo.
Lo más probable es que en inversiones nos irá bien si ampliamos un poco la visión y el horizonte de tiempo. Recuerda que el valor de las inversiones en activos va en función al valor presente de los flujos de efectivo libres futuros que generan en el tiempo en función a su nivel de riesgo.
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