El mundo de los proyectos inmobiliarios es un campo que requiere una combinación precisa de visión, conocimientos, estrategia y ejecución para tener éxito. Lo sabemos quienes hemos estado en este negocio.
Pero incluso los empresarios más experimentados podemos cometer errores graves que pueden arruinar nuestros esfuerzos y afectar negativamente el desarrollo y la rentabilidad de un proyecto inmobiliario. Es una historia que he vivido personalmente.
En este artículo quiero explorar los errores más comunes que pueden afectar el desarrollo y el éxito de un proyecto inmobiliario. Mi objetivo es compartir una reflexión valiosa que les ayude a evitar o reducir estos errores, para que puedan alcanzar el éxito en este mercado tan competitivo.
¿Cuáles son los principales errores al ejecutar proyectos inmobiliarios?
Al tratar de identificar esta lista de errores en la ejecución de proyectos inmobiliarios, veo que existen temas internos, propios de los equipos de trabajo que llevan adelante un desarrollo inmobiliario, así como factores externos que afectan dicha ejecución.
Sin embargo, unos están ligados a los otros. En la medida en que somos más consistentes en el control de los errores internos podemos aminorar el impacto de los externos.
Error #1: Ausencia de una adecuada investigación de mercado
No es extraño encontrarse con aquellos que creen que solo con haber comprado un terreno a buen precio ya creen que es suficiente para levantar un proyecto con éxito. Esto es sin duda representa un error grave.
Es común en el desarrollo inmobiliario la ausencia de una exhaustiva investigación del mercado donde queremos edificar nuestro proyecto. El mercado inmobiliario es dinámico y cambiante.
La oferta y la demanda pueden variar significativamente en el tiempo en función de factores económicos, condiciones de financiamiento y la ubicación del proyecto. Pero también la entrada de nuevos jugadores, gustos de los consumidores, las tendencias y hasta las modas.
Hoy, más que nunca antes, tenemos que comprender qué busca el mercado, cuál es la demanda de propiedades y cuáles son las necesidades de la comunidad, antes de embarcarnos en esa enorme tarea que es emprender un desarrollo inmobiliario.
Generar un producto del cual hay sobre-oferta en el mercado dificulta la venta de las unidades, genera baja ocupación y finalmente no logra la rentabilidad esperada. Por lo tanto, es fundamental tomarse el tiempo y hacer el trabajo de estudiar el mercado para así poder identificar hacia dónde debe apuntar nuestro proyecto.
Error #2: Planeación financiera deficiente
La planeación financiera deficiente es otro error crítico que afecta el éxito de un proyecto inmobiliario.
Un presupuesto inadecuado o la falta de una gestión financiera sólida pueden llevar a costos inesperados, retrasos en la construcción y, en última instancia, a pérdidas financieras significativas.
Todo plan financiero comienza con un buen presupuesto que tome en cuenta todo, costos de construcción (hard costs), gastos operativos (soft costs), costos de financiamiento y los impuestos. Al mismo tiempo, necesita mucha inteligencia financiera y análisis para poder sortear imprevistos con éxito sin mayor impacto en el presupuesto base.
Es común encontrar omisiones en los supuestos de ingresos y egresos y no prever escenarios de sensibilidad ante eventualidades que afecten el calendario del proyecto. Una buena planeación toma en cuenta el impacto en el modelo financiero de los riesgos potenciales y las medidas potenciales de mitigación.
Error #3: Aspectos legales y regulatorios ignorados o imprevistos
La obtención de permisos y licencias es un proceso indispensable para cualquier proyecto inmobiliario. El desarrollo inmobiliario está fuertemente regulado y lo usual es que sea un proceso largo y burocrático, por lo que pasar por alto cualquier cuestión legal es grave.
La falta de permisos adecuados a nivel federal, estatal o municipal, el incumplimiento de códigos de construcción y las disputas legales pueden causar retrasos y costos adicionales.
De igual forma, la tardanza en la obtención de permisos y licencias puede obstaculizar el inicio de las obras y aumentar los costos financieros. Así que es mejor ir un paso adelante, no omitir ningún requerimiento legal para sí poder contrarrestar las demoras usuales.
Se puede realizar con expertos en la materia un estudio de viabilidad y programa previo que permita identificar los permisos y licencias necesarios para el proyecto. Además, es importante contar con un equipo legal competente que conozca las leyes locales y regulaciones que afectan el proyecto, así como también gestione los permisos de manera diligente.
Error #4: Mala gestión del equipo de proyectos
La gestión del proyecto es esencial para el éxito de cualquier desarrollo inmobiliario. Los errores en la selección, contratación y gestión de los diferentes participantes: arquitectos, contratistas, ingenieros y otros profesionales pueden resultar en retrasos, costos adicionales y problemas de calidad.
Es fundamental establecer una comunicación eficiente y mantener un equipo altamente calificado. Tenemos la tecnología y la metodología para lograr esa ejecución en el programa y el presupuesto previsto. Hay que implementarlas, así como contratar a los mejores para conseguir los resultados en tiempo y costos estimados. Así mismo es indispensable estar cubiertos ante potenciales eventualidades mediante las fianzas y seguros necesarios.
Error #5: Impacto imprevisto del entorno cambiante
Sabemos que una buena planificación ayuda a mitigar los riesgos, pero tampoco es que puede podemos enfrentar todo lo que nos trae un entorno cambiante como el que vivimos.
Las tasas de interés son un factor importante que afecta el costo de la financiación de los proyectos inmobiliarios. Un alza repentina de las tasas de interés puede aumentar el costo financiero, lo que puede reducir la rentabilidad del proyecto.
Asimismo, los precios de los materiales e insumos de construcción pueden variar significativamente en función de factores como la oferta y la demanda, la inflación y los costos de transporte. Un alza en los precios de los materiales puede aumentar los costos de construcción, lo que puede tener un impacto importante en los márgenes del proyecto.
Para mitigar estos riesgos, es clave tener una gestión financiera ágil que se pueda adaptar a los cambios inesperados, y que genere soluciones rápidas a las nuevas dinámicas.
Error #6. Demoras en la conexión de servicios públicos
La conexión de los servicios públicos, como el agua, la energía y el gas, es un proceso indispensable para cualquier proyecto inmobiliario.
Sin embargo, este proceso puede ser largo y burocrático, lo que puede retrasar el inicio o la entrega de las obras, aumentar los costos y, finalmente, generar malestar entre los clientes y usuarios finales.
Un estudio previo que permita identificar la factibilidad de servicios públicos necesarios para el proyecto, su contratación anticipada, los proveedores confiables y la gestión de trámites es clave para aminorar el impacto que una demora o sobre costo puede causar en el proyecto.
Por supuesto, es fundamental contar con un equipo de profesionales experimentados que puedan gestionar estos servicios de manera oportuna y eficiente. Igualmente, es valioso el networking que se pueda gestionar desde el liderazgo del proyecto con las instituciones y empresas proveedoras.
Error #7 Vecinos inconformes
La oposición de los vecinos puede ser un problema importante para los proyectos inmobiliarios. Los vecinos pueden oponerse al proyecto por motivos ambientales, de seguridad o de impacto en la calidad de vida.
Para evitar este problema, es importante realizar una consulta previa con los vecinos para conocer sus inquietudes y trabajar para resolverlas. Además, es importante contar con un plan de gestión de conflictos que permita abordar las posibles objeciones de los vecinos.
En un mundo empresarial cada vez más dominado por los criterios ESG es importante que dentro de la evaluación previa a la ejecución del proyecto, se analice el impacto social que nuestro desarrollo tendrá en la comunidad donde se localice.
Error #8: Subestimar la sostenibilidad
La sostenibilidad es una tendencia creciente en el mundo inmobiliario. Ignorar la eficiencia energética, la construcción verde y la consideración del impacto ambiental es un error costoso en varios sentidos.
Los edificios sostenibles no solo tienen un menor impacto ambiental, sino que también atraen a inquilinos y compradores conscientes del medio ambiente. Este es un tema que cada vez más interesa a los consumidores, sobre todo, millennials y centennials.
Además, los criterios ESG no solo es una demanda de la sociedad, sino que también están en la agenda de los inversionistas institucionales.
Prestar (o no) atención al impacto ambiental del desarrollo puede ser el factor que atraiga (o espante) a quienes ponen el capital para levantar nuestro proyecto. Un error que es evitable. De nuevo, existe la tecnología para ello, ya no hay espacio para no usarla.
Consideraciones finales
El desarrollo de proyectos inmobiliarios es un desafío complejo que requiere una planificación y ejecución meticulosa. Al evitar los errores mencionados, los empresarios pueden aumentar sus posibilidades de éxito en este competitivo mercado.
La inversión en investigación de mercado, planificación financiera sólida, conformidad legal, gestión de equipo competente y evaluación del impacto social y ambiental, son esenciales para asegurar el desarrollo exitoso de proyectos inmobiliarios.
Hoy en día hay mucha información disponible en Internet de instituciones de prestigio como centros de estudios o gremios. También hay plataformas tecnológicas que están dando información en tiempo real de cómo se comporta el mercado. Hay que hacer los estudios necesarios o contratar a profesionales que lo hagan. Y por supuesto, se puede aprender de los errores de otros y adoptar mejores prácticas en el camino hacia el éxito.
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2 comments
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